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北京道广律师事务所

行政性质的房地产纠纷包括：土地所有权和使用的争议纠纷，经有关处理后不服向*起诉的。拆迁入与被拆迁人对拆迁补偿、安置等达不成协议由批准拆迁的房屋主管部门裁决后不服向*起诉的。公民个人、法人或其它经济组织之间的林地、林木所有权争议经县级或乡级处理后不服向*起诉的等等。
房屋转租纠纷中次承租人诉讼地位及权益保护问题：
房屋租赁关系的本质在于承租人以支付租金为对价，换取对租赁物的使用权和收益权，将承租房屋转租也可视为承租人对租赁物交换进行收益的方式。但由于出租人与次承租人之间并无直接的合同关系，次承租人对租赁物的使用、收益可能会对租赁物所有人的权益造成损害，法律上也应对承租人的转租行为进行规范。
我国《合同法》*224条对转租采取限制的立法模式，将承租人的转租是否经出租人同意，而分为合法转租与非法转租。亦是取得出租人同意的转租为合法转租，未经出租人同意的转租为非法转租。虽然出租人同意与否不影响转租合同的效力，但次承租人的租赁权直接受到出租人意志的影响：在出租人终止租赁合同时，次承租人不能以其租赁权对抗出租人的物上请求权。在非法转租的情形下，如出租人认为非法转租不符合其利益或对其利益有所损害时，出租人可以依据《合同法》*224条或*219条的规定，通过解除租赁合同来终止租赁物上的转租关系。租赁权虽有物权化的倾向，然其本质仍是债权，根据《物权法》*34条的规定，在出租人为租赁物的所有权人的情形下，租赁关系终止后，次承租人对租赁房屋的占有转为无权占有，出租人可基于所有物的返还请求权要求次承租人返还租赁房屋。并且，因出租人与次承租人之间无合同关系，对于次承租人主张出租人对其承担责任的请求，不会得到的支持。

质量问题型交房纠纷：
商品房质量问题是指开发商交付的商品房及其配套设备、设施或居住环境存在不符合法律规定或合同约定的质量标准而产生的纠纷。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》*十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”*十三条款“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”*二款：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修房责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修房。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”可见只有在房屋的主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况下，买受人才可以据此拒绝收房。

虚假宣传型交房纠纷：
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》*三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。实际操作过程中，开发商为了引起消费者的购买欲，一般都会把宣传资料制作的非常精美，让消费者新驰神往。而实际建造的项目多多少少都会与广告宣传资料有点出入。因此，开发商对于项目的宣传一定要严格把关，避免因夸大或不实的宣传而引发相关的纠纷。另外在广告的显眼位置“一切以合同为准”字样。
由于房地产项目的复杂性，上述列举的几类常见交房纠纷可能不是由于单一原因引起的，有可能会呈现复杂交错的特点。对于开发商而言，要想真正有效地与化解各类交房纠纷，就需要从项目运行的全过程中去控制，特别是合同条款是否细致到位，责任是否明晰，在发生纠纷之后能有效的去沟通、协商，从而实现避免矛盾、减少纠纷，化解法律风险的目的。

达不成拆迁补偿安置协议的房屋拆迁纠纷的处理方式：
(一)行政裁决。
对拆迁人与被拆迁或者拆迁人，被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁安置协议，就补偿安置争议向*提起民事诉讼的，*不予受理，并告知当事人可以按照《拆迁条例》向有关部门申请裁决。《拆迁条例》规定拆迁人与被拆迁人或者拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。实施裁决的房屋拆迁管理部门是县级以上地方房屋拆迁管理部门。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级裁决。裁决的内容包括补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。
(二)依法起诉。
若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日60日内向做出裁决的房屋拆迁管理部门的本级申请行政复议，也可以向做出裁决的房屋拆迁管理部门的上一级主管部门申请行政复议。当事人也可以在接到裁决书之日
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