威海企业拆迁安置办法

企业拆迁流程：
1、建设单位申请房屋拆迁许可证
2、房屋拆迁管理部门核发的拆迁许可证
3、房屋拆迁管理部门发布拆迁公告
4、拆迁范围内房屋所有权的书面通知
5、拆迁人向房屋拆迁管理部门了解方式和金额、安置房屋面积、安置地点和搬迁过渡方式等事项
6、拆迁人与被拆迁人、承租人签订拆迁安置协议，约定金额、安置房屋面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等。
(1)协议的自动履行。
拆迁人给钱，拆迁人交房。
(2)协议未履行，拆迁期限内未给予，或者拆迁被拒绝的-
你可以依法向仲裁会申请仲裁或者向提起诉讼-
诉讼期间，协议一方可以向申请先予执行。
(3)在以下情况下，不能就拆卸达成协议
经当事人申请，由房屋管理部门裁决。房屋管理部门被拆迁的，由同级裁决。
A.当当事人认可裁决的内容时，可以根据裁决自动执行。
B.如果当事人拒绝接受裁决-
(一)可以在裁决书送达之日起60日内向上级行政机关申请行政复议，也可以在3个月内向提起诉讼。
(二)当事人一方逾期不申请复议或者提起诉讼的，房屋拆迁管理部门可以依法申请强制执行。
7.拆迁人已经向被拆迁人支付或者提供安置房、周转房的，诉讼期间不停止拆迁执行(有严格的法律要求)。
房屋拆迁估价的方法
市场比较法是具说服力并易于当事人接受的方法，因为这种评估方法能直接反映评估对象的市场价格，但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。贵阳市规定，采用市场比较法进屋拆迁估价，所选定的参照物实例，应当与被拆迁房屋所在的区位、用途、建筑结构相同或相近，参照实例的成交时间不**过估价时点12个月，选取的参照实例须在3个以上，参照实例的综合修正系数不**过30%。但是由于市场比较法需要交易实例作比照物，实践中公用设施、公益事业房屋以及农房等交易实例较少，对这些房屋拆迁估价拆迁双方可申请使用其他估价方法。
成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
收益法是雨季估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
基准地价修是在确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。
房地产管理部门提醒，房屋拆迁双方可以协商选取能体现房屋价值的估价方式，在不实用市场比较法的情况下，选用两种以上的评估方法进行评估后，用加权平均的办法确定评估对象的价格。选用的评估方法不同，必然会导致评估结果的不同，不正确使用评估方法也必然导致评估结果失真，不能真实反映评估对象的市场价格，引发拆迁纠纷。

商业拆迁是居于开发商与被拆迁人在平等地位上的协商谈判，在一致意见下达成的民商事合同。其特点是双方自愿、有偿，交易价格可以不是市场价格。
而拆迁是行政征收方与被拆迁人签订行政合同。虽然也要遵循自愿和平等协商的原则，但大部分被拆迁人并不会自愿被拆，由此而引发了很多征收拆迁矛盾，被征收人的利益遭受很大损害。
还有一点是：拆迁，法律规定要按照市场价格给予被拆迁人足额，但事实上拆迁给予的拆迁普遍偏低。从这个角度来比，商业拆迁对于被拆迁人来说，获利更多。
5、救济方式不同
如前文所述，商业拆迁签订的是民商事合同。所以，在商业拆迁中引发的纠纷，可进行仲裁、提起民事诉讼等手段解决。而拆迁是行政合同，救济手段是复议，或提行政诉讼等。二者依据的法律和行为手段都有所不同，被拆迁人要有所区分。

拆迁与商业拆迁有哪些差别
1、拆迁主体不同
顾名思义，商业拆迁其主体应该是商业人员，在实践中主要集中在开发商、企业家群体上。而拆迁，是由地方主导，依据地方政策进行。
2、拆迁目的不同
商业拆迁是盈利性开发，是一种有偿平等交易，以达到双赢的目的。而拆迁是以“公共利益”需要为目的，非营利性，需要给被征收人不低于原有生活水平的拆迁。
3、拆迁范围不同
商业拆迁很多是针对一户或是几户的房屋的征收拆迁，特定性比较强。而征收拆迁一般都是一个村或是一个区域，涉及范围比较广，且除了包含国有土地上及土地上房屋的征收拆迁，还包含集体土地及其土地上的房屋。其被拆迁的人数和范围都要比商业拆迁宽很多。
4、拆迁意愿不同

房屋拆迁怎么
根据《国有土地上房屋征收与条例》的规定，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平。对被征收房屋价值的，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。根据立法精神，对被征收房屋的，应参照就近区位新建商品房的价格，以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为标准。
作出房屋征收决定的市、县级对被征收人给予的包括：
1、被征收房屋价值的;
2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的;
3、因征收房屋造成的停产停业损失的。
被征收人可以选择，也可以选择房屋产权调换。
被征收人选择房屋产权调换的，市、县级应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进屋产权调换的，作为房屋征收决定的市、县级应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
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